Fiscalité de la location meublée et de courte durée : tout ce qu’il faut savoir (LMNP / LMP)

La location meublée, qu’elle soit à l’année ou en courte durée (type Airbnb), est une activité très encadrée fiscalement en France. Elle offre des avantages mais implique aussi des obligations précises. Vous êtes propriétaire ou envisagez de vous lancer dans la location saisonnière ? Découvrez ici les différents statuts possibles (LMNP ou LMP), les régimes fiscaux applicables et les éléments à bien prendre en compte.

1. Les statuts de la location meublée : LMNP ou LMP

LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel

C’est le statut le plus courant, accessible si vous remplissez les deux conditions suivantes :

Vos recettes locatives annuelles (loyers charges comprises) sont inférieures à 23 000 €,

ou

Elles représentent moins de 50 % de vos revenus globaux du foyer fiscal.

Avantages :

• Imposition dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

• Possibilité d’amortir le bien et les meubles (au réel)

• Faibles charges sociales (pas d’URSSAF sauf si gestion “para-hôtelière”)

LMP – Loueur en Meublé Professionnel

Vous basculez dans le statut LMP si vous remplissez ces deux conditions cumulatives :

Vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an

Elles représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Conséquences :

• Revenus également imposés dans la catégorie des BIC

• Affiliation obligatoire à l’URSSAF (cotisations sociales)

• Les déficits sont imputables sur le revenu global (avantage fiscal intéressant)

• Exonération possible d’impôt sur la plus-value à la revente sous certaines conditions

2. Les régimes fiscaux de la location meublée

En tant que LMNP ou LMP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :

Le régime micro-BIC (forfaitaire)

Accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas :

• 77 700 € pour la location meublée classique

• 188 700 € pour les meublés de tourisme classés

Abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si logement classé)

Pas de déduction des charges réelles ni amortissements

Avantage : simplicité administrative

Inconvénient : fiscalité parfois plus élevée que le réel si vous avez beaucoup de charges

Le régime réel (recommandé pour optimiser la fiscalité)

• Obligatoire si vos recettes dépassent les seuils du micro-BIC

• Possibilité de déduire toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.

• Amortissement du bien sur plusieurs années (hors terrain)

• Nécessite de tenir une comptabilité (souvent avec un expert-comptable)

  
  

Avantage : permet souvent de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années

Inconvénient : plus complexe à gérer (mais rentable)

3. Quid des cotisations sociales ?

En LMNP, vous dépendez en principe du régime fiscal mais pas du régime social (vous payez des prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus).

En LMP, vous êtes assujetti à l’URSSAF, avec cotisations sociales (variable selon le bénéfice réel).

Si vous proposez des services de type para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, linge…), vous pouvez être considéré comme une activité commerciale et être rattaché au régime des travailleurs indépendants.

Conclusion

La location meublée, notamment en courte durée, est un outil d’investissement puissant, à condition de bien comprendre ses implications fiscales. Choisir entre LMNP et LMP, ou entre micro-BIC et réel, dépend de vos revenus, de votre objectif (optimisation fiscale ou simplicité), et du type de location que vous proposez.

Chez RK Prestige Conciergerie, nous accompagnons nos clients de A à Z, y compris sur l’aspect administratif et fiscal de leurs locations. Notre réseau de partenaires (experts-comptables, fiscalistes) vous aide à optimiser votre statut et vos revenus locatifs en toute légalité.

Gagnez du temps et louez sereinement — on s’occupe du reste.